OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的(de)同(tóng)区域的张江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么(me)多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人(ré一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思span>n)解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的(de)资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单(dān)层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算(suàn)是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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